商品房銷售的財會處理

從事商品房生產的房地產開發企業生產制造的產品是商品房（包括住宅和商鋪），具有商品的一般特性，因此房地產銷售收入的確認應依據企業會計準則的有關規定。

一般產品生產企業需要產品完工才能進行銷售，而房地產企業在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。

所謂房地產預售，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人由承購人支付定金或者房價款的行為。我們在日常生活中時常發現，在商品房還沒有正式完工，達到竣工驗收交付的條件時，整個項目可銷售的商品房已銷售完畢。

在商品房尚未竣工驗收時，不符合會計上收入確認的條件，即使收到購房款，也不能確認為“主營業務收入”，而只能通過“預收賬款”核算。

例如：某房地產開發經營企業進行某項目開發，本月收到購房戶購房訂金3000萬元（其中普通住宅2500萬元，商鋪500萬元），（會計分錄單位為萬元，下同）。

借：銀行存款　3000

貸：預收賬款　3000

只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項全部掛在“預收賬款”內。

一般工業產品生產企業，在 收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產企業從事商品房的預售所收到的預收購房款，因為符合稅收上的收入確認條件，需要按稅法規定納稅。

收到預收購房款，按稅法規定所繳納的相關稅金，在交付商品房鑰匙之前（一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發票，才交付商品房鑰匙），除“印花稅”外，全部掛在“應交稅費”有關具體稅種項目下。