房地產業營改增后預收賬款賬務處理怎么做?

房地產業營改增后預收賬款賬務處理怎么做?

營改增后，房地產企業預收房款，不構成增值稅納稅義務時間，但是需要在不動產所在地預繳增值稅。如果對預收款開具了發票，則構成了納稅義務發生時間，在機構所在地申報繳納增值稅。最終確認收入時，還需要計提增值稅，此時會存在重復計提增值稅的問題。

1、收到預收款

借：銀行存款

貸：預收賬款

2、在不動產所在地預繳增值稅

借：應繳稅費——未交增值稅

貸：銀行存款

文件依據：《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局2016年第18號)

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

3、預收款開具發票

借：其他應收款

貸：應繳稅費——應交增值稅(銷項稅額)

說明，這里的“其他應收款“科目，是本人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然您可以選擇適合自己企業的處理方式。

文件依據：財稅2016年36號文件規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。

4、取得進項稅

借：應繳稅費——應交增值稅(進項稅額)

貸：應付賬款等

5、土地款

借：應繳稅費——應交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)

貸：主營業務成本——土地成本

6、轉出未交增值稅

借：應繳稅費——應交增值稅(轉出未交增值稅)

貸：應繳稅費——未交增值稅

7、抵減預繳增值稅

8、實現收入時

借：應收賬款

貸：主營業務收入

貸：應繳稅費——應交增值稅(銷項稅額)

借：預收賬款

貸：應收賬款

9、沖銷重復計提的增值稅

借：其他應收款——預繳稅款

貸：應繳稅費——應交增值稅(銷項稅額)

轉出未交增值稅分錄略

注意，根據預收賬款的余額變動隨時調整其他應收款——預繳稅款科目

房地產業營改增后預收賬款納稅處理怎么做?

國家稅務總局2016年第18號公告規定，房地產企業收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

實踐中開票及稅務處理如下：

一、房地產開發企業銷售不動產收到購房人支付的定金、訂金、意向金、誠意金等預付形式的款項，其中收到定金，視作預收款處理;收到訂金、意向金、誠意金等其他形式的款項，不開具發票的，不視作預收款。

房地產開發企業取得預收款，可使用602“銷售自行開發的房地產項目預收款”編碼開具增值稅普通發票作為收付款憑證，并在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，該發票開具行為不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第(一)項所指的“先開具發票的”情形。

房地產項目過戶時需要換開正式發票的，無需收回已采用上述辦法開具收付款憑證。

二、房地產開發企業銷售不動產收到購房人支付的定金、訂金、意向金、誠意金等預付形式的款項，如銷售行為成立的，預付款項屬于房屋價款的一部分，應計算繳納增值稅;如銷售行為不成立的，預付款項無論是否退還購房人，均不屬于增值稅征收范圍，不需要計算繳納增值稅。

三、房地產開發企業銷售現房，在不動產交付購房者之前取得的款項屬于預收款，應按照3%的預征率預繳增值稅，預收款已按適用稅率或征收率開具增值稅發票的，不再預繳。

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