土地增值稅清算中開發間接費審核要點

一、稅收規定

企業所得稅中的開發間接費

開發間接費,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

國稅發〔2009〕31號

土地增值稅條例規定的開發間接費：

《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定：

“開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”

上述文件正列舉的八項費用。

參考湖南2014年7公告：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、工程監理費、安全監督費等。

二、企業會計制度規定

企業在會計核算時，通常在上述文件所規定的八項費用之外列支了與項目相關的其他費用如職工教育經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，

在進行土增稅清算時，這些費用能否扣除。

三、會稅差異處理

在作土地增值稅審核時，對于直接組織、管理項目的人員發生的費用支出，應作為開發間接費扣除。

按職能劃分的現場項目管理人員發生的費用，也不一定全部都能列支為開發間接費，如業務招待費、培訓費..

第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調整會計科目，調整后會稅沒有差異。

第二，會稅政策差異，調表不調賬。

審核人員應計算出開發間接費占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。

如房地產開發企業的開發間接費用與多個工程項目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行清算，原則上應根據項目相關的明細項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等)進行分配，如確實無法分清的，以明細項目按多個相關工程建筑總面積進行分配。

四、具體費用的處理

(一)關于樣板間的支出問題

售樓處、樣板間發生的支出稅務總局答復如下：

臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支?

房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。（國家稅務總局）

1、對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調整。

2、對于開發商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應作為“建安費”科目核算，根據具體情況將計入開發間接費的樣板間的裝修費用調整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

3、對于開發商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產入賬，則相關的裝修費應計入固定資產價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

(二)周轉房攤銷可以扣除

該科目是指將開發商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出并由開發企承擔部分也應計入本科目。

(三)管理人員工資及福利費

管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同，但是否列支規劃部、采購部、預算部、保安部等部門人員的工資及福利費，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發費扣除。

(四)通訊費

項目工程部安裝電話，發生的電話費可以作為其他開發間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。

(五)交通差旅費支出

項目管理人員直接坐出租車發生的交通費可以列支開發間接費，但報銷的私車加油費，難以區分與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。

(六)保安服務費

項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管理有關，如有關可以作為開發間接費入賬，不相關不能計入開發間接費。

(七)模型制作費

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發間接費。按會計科目適用錯誤調整。

(八)利息支出

利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發間接費的利息支出應按會稅政策差異調整。

(九)職工教育經費和業務招待費

按會計制度相關規定，職工教育經費、業務招待費，不能直接歸集于開發產品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調整。

(十)在房地產開發過程中施工方發生的臨時水電費(俗稱“臨水、臨電”)通常是由開發企業先行代墊，再由開發公司向施工企業收取，這部分代付的費用應作為往來款項(一般為“其他應收款”科目)進行核算，不允許作為扣除項目扣除。

在房地產開發過程中施工方發生的水電費，通常是由開發企業先行代墊，再由開發公司向施工企業收取，這部分代付的費用應作為往來款項進行核算。在清算審核中，應注意開發企業是否在 “建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用，如有列支，應予以剔除。

(十一)房地產開發企業在“開發成本”、“開發間接費用”等科目中列支的因違規建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。

(十二)房地產開發企業在“開發間接費”科目中列支已建未售房屋的物業看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，不允許作為扣除項目扣除。

“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。

房地產開發企業聘請的中介機構，負責企業開發樓盤的全程管理監督，將樓盤打造成一定品牌。企業向該中介機構所支付的費用扣除問題。

房地產開發企業發生的上述費用屬于管理費用，應當作為房地產開發費用在計算土地增值稅時按規定扣除。

開發間接費審核總結

土地增值稅與會計核算和31號文件基本一致。

周轉房攤銷，一般情況下沒有這個費用。

審核重點：歸屬性審核。

與管理費用界限不清。

關鍵看看直接組織的管理的開發項目相關人員確定。

檢查組織結構、部門分工、業務流程、員工名冊確定。

抽取部分憑證資料看看簽字。

公司高級管理人員費用不能在開發間接費中列支。

合同備案費用屬于銷售費用。

招待費考察費都應在管理費用。

前期物業費，在項目未移交前支付給物業公司的費用，合理性是允許列支的。

如果不能區分園區項目管理和辦公室管理，不能計成本。

如果區分開，現場的竣工前物業管理費用可以計間接費。

取暖費，交房之前的，應該列銷售費用。

交房后的應計管理費用。

但銷售率不高，開栓必須繳納的應計開發間接費。