商品房買賣合同法定解除條件

商品房買賣合同法定解除條件

1、根本違約

(1)合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人.

(2)合同訂立后,出賣人又將該房屋出售給第三人.

(3)隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明.

(4)隱瞞所售房屋已經抵押的事實.

(5)隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實.

(6)主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的.

2、遲延履行

(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的.

(2)辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的.

3、其他解除情形

面積誤差比絕對值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的.

法律依據:

《合同法》第九十三條,當事人協商一致,可以解除合同.當事人可以約定一方解除合同的條件.解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同.

第九十四條,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形.

根本違約情形下的退房.

根本違約是違約行為中最為嚴重的形態,它直接導致合同相對方不能依據合同實現合同目的、取得期待利益,這種情況下,合同已經沒有意義,法律允許解除.對此,我國合同法第九十四條作出了原則性規定.針對商品房買賣合同中的具體情況,最高法院對根本違約作出了細化規定,凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除.主要是指:A、先賣后押.即:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;B、一房數賣.即商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人.此兩種情形下,剝奪了購房者的合同期待權,購房者可以要求退房.當然,此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的,必須以"商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋"為前提條件.否則不能主張解除.比如,在先賣后押的情形下,如果出賣人滌除了抵押權,則不會導致購房者"不能取得房屋",在這種情況下,就不能主張退房,除非開發商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除.又比如在一房數賣的情形下,如果開發商與后手并未辦理產權登記也并不必然導致購房者"不能取得房屋",因此,也不能主張退房,除非開發商與后手辦理了產權登記,后手已確定地取得了房屋產權.

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