房地產開發企業開辦費的賬務處理

房地產開發企業開辦費的賬務處理

會計準則改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”，而是直接將其費用化。規范了開辦費的賬務處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。國家稅務總局于 2009 年 2 月 27日發布的《關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函 [2009]98 號）明確規定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

《中華人民共和國企業所得稅法》第十三條規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少于三年，準予扣除。因此，房地產企業的開辦費可以選擇適用。

（1）．繼續在“待攤費用—開辦費”核算，在開始經營之是起，3 年內攤銷計入費用。

（2）．直接將開辦費在“管理費用”科目中核算，企業可以在開始經營之日的當年一次性在企業所得稅稅前扣除。

新會計準則下開辦費應如何做賬？

一、新準則下開辦費的會計處理方法

　　從2007年1月1日開始，新會計準則體系（以下簡稱新準則）在我國的上市公司執行，許多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等）也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。

　　從《企業會計準則――應用指南》附錄――“會計科目與主要帳務處理”（“財會[2006]18號”）中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：

　　1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”，而是直接將費用化。

　　2、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息。

　　3、明確規定，開辦費在“管理費用”會計科目核算。

　　4、統一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。

　　5、規范了開辦費的帳務處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。

　　實施新準則后，新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。

二、新稅法下開辦費的稅務處理

　　《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。

　　原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除。

　　而新稅法完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？

　　《企業所得稅法》第十三條規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的（《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少于三年），準予扣除：

　　（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；

　　（二）租入固定資產的改建支出；

　　（三）固定資產的大修理支出；

　　（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

　　從上述可以看出，在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。

　　而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。

　　2008年4月25日國家稅務總局在其網站上，權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關于“開辦費稅前扣除”問題時，這樣答復：“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計準則及會計制度的處理一致，即企業可以從生產經營當期一次性扣除。”

　　新設立的房地產開發企業，對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神，即計入當期損益，并不再作納稅調整。至于將未取得商品房銷售收入以前發生的費用（管理費用、銷售費用、財務費用），計入“長期待攤費用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產企業的正當權益。

　　綜上所述，新準則下開辦費是在“管理費用”科目核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對于開辦費的稅務處理與新會計準則一致，即企業當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在“開辦費”的會計處理與稅務處理不再分離，二者協調一致了。以后在開辦費方面不存在會計與稅務的差異，當然更不存在納稅調整了。

綜合以上所述，對于房地產開發企業開辦費的賬務處理，財務會計會將其計入房地產開發企業的管理費用，并且會計入當期損益中。如果企業在申報企業所得稅時可以一次性的申請稅前扣除開辦費用。在會計學堂網上還有很多關于企業開辦費用的相關資料，如果有學員感興趣的話可以來會計學堂網進行學習。