房企分立分割土地繳土地增值稅嗎

房企分立分割土地繳土地增值稅嗎 

公司分立中，土地的分割是否需要繳納土地增值稅？

《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規定，分立是指一家企業（以下稱為被分立企業）將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企業，被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權支付，實現企業的依法分立。

《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答 》（青地稅函[2009]47號）規定，房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。 

股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收土地增值稅。 參照上述規定，房地產開發企業依法分立，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。但轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產企業土地增值稅計算方法

土地增值稅應納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

土地增值額=應稅收入-扣除項目合計

1.房地產企業的扣除項目包括5項，分別是：

（1）取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和有關費用。

（2）房地產開發成本，指房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。

（3）房地產開發費用，即銷售費用、管理費用和財務費用。扣除方法取決于財務費用中利息的處理。

（4）與轉讓房地產有關的稅金。房地產開發企業扣除的稅金是：城市建設維護稅和教育費附加。房地產開發企業印花稅不能單獨扣除。

（5）財政部規定的其他扣除項目。對取得土地使用權后，未開發即轉讓的，不得加計扣除。

只有從事房地產開發的納稅人可加計扣除20%。

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）*20%

2.土地增值稅計算步驟：

（1）確定轉讓不動產性質及扣除項目

（2）匯集扣除項目合計=5項扣除加總

（3）計算土地增值額=應稅收入-扣除項目合計

（4）確定增值率=增值額/扣除項目合計，根據增值率找土地增值稅稅率

（5）計算應納稅額=增值額*稅率-扣除項目合計*速算扣除系數

房企分立分割土地繳土地增值稅嗎？房地產企業分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。