房企預售收入相關稅金能否稅前扣除？

房企預售收入相關稅金能否稅前扣除？

2009〕31號）第九條的規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，在計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額時，能否扣除企業發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅？若能扣除，在哪個環節扣除？是在計算毛利額前，還是直接扣減當期應納稅所得額？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額，計入當期應該納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發生的期間費用、土地增值稅等。

預售收入繳納的營業稅能否稅前扣除

某房地產企業有開發產品尚未完工，2008年實現預售收入2000萬元，按照稅法規定繳納營業稅金及附加110萬元(2000×5.5%)。企業按照會計制度核算，2008年利潤總額為-50萬元，其中沒有扣除已經繳納的營業稅及及附加110萬元。該房地產公司對2008年企業所得稅匯算清繳時，將預售收入2000萬元依照稅法規定的20%比例預計利潤400萬元(2000×20%)，與當期利潤總額一并計入當期應納稅所得額。但是，在按預售收入繳納的營業稅金及附加110萬元能否從350萬元應納稅所得額中調減扣除問題上，企業有些把握不準。現實中也存在不同的看法，為此，本文根據稅法規定就此做些分析。

按預售收入繳納的稅金能否扣除問題，原企業所得稅法有過專門的規定。《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)第一條規定，開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。按照該文分析，預售收入預計毛利額計入當期應納稅所得額時，允許扣除“相關的期間費用、營業稅金及附加”。顯然，預售收入繳納的營業稅金及附加屬于相關的扣除范圍。

2008年實施新的企業所得稅法后，稅法對此又作了規定。《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。由于此文沒有規定可以從預計利潤中扣除相關的稅費，因此，有的認為按預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。分析國稅函[2008]299號文件，此文雖然是一個預繳所得稅的文件，不是年度所得稅匯算清繳的政策，但是按照新法所得稅匯算清繳的納稅申報表的填報規定(國稅發[2008]102號和國稅函[2008]1081號)中也可以看出，按開發產品預售收入預計的利潤是不扣除“相關稅金及附加”的，而是將預計利潤直接計入當期利潤，再按規定調整應納稅所得額計算納稅。

哪么，是否就意味著按預售收入繳納的營業稅金及附加就不能在繳納當期稅前扣除呢?是否應該在預售收入轉為銷售收入以后配比扣除呢?這實際上就是一個稅金及附加是列入繳納當期扣除還是與收入配比當期扣除的問題，如果可以在繳納發生當期計入營業稅金及附加，則直接計入當期會計利潤總額，同樣得到了稅前扣除。

關于稅金在什么期間扣除問題，企業所得稅法強調的是按權責發生制原則處理。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。第三十一條規定：企業所得稅法第八條所稱稅金，是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。因此，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發生時間為依據判斷，即：納稅義務時間發生，則屬于發生期費用;納稅義務時間尚未發生，則不屬于繳納當期費用(如預繳稅款)。

2008年之前執行的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2009年1月1日實施的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。據此，我們可以得出結論：房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。

房企預售收入相關稅金能否稅前扣除？上文小編將相關的規定為大家介紹了，其中這個問題的答案是企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額，計入當期應該納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發生的期間費用、土地增值稅等，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！