以土地投資入股土地增值稅計算

以土地投資入股土地增值稅計算

若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免征土地增值稅;若子公司從事房地產開發，母公司應按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)第七條的規定：“(一)對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。(二)對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20 %以及在轉讓環節繳納的稅金。”等相關規定計算繳納土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規定，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。

《稅收征收管理法》第三十六規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。

企業以土地投資入股如何交稅？

投資方以土地投資入股，應視同轉讓無形資產，應繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅。

被投資方取得土地使用權，應繳納契稅、印花稅。

投資方設計的稅種

（一）增值稅

1、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，差額簡易計稅根據財稅[2016]47號《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通信費抵扣等政策的通知》第二條規定：納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2、轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權，全額一般計稅

一般納稅人轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權該如何交稅？有人提出是否能減去土地使用權原價？我們的分析如下：

財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件2，第10條規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。從文件中可見，能減去土地使用權原價的情形只針對“自行開發的房地產項目”。

而根據國家稅務總局公告2016年第18號《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第二條規定：“自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。”

顯然，財稅〔2016〕36號中規定能減去土地使用權原價的情形不包括轉讓土地使用權。

另外，財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中規定的簡易計稅情形也未包括轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權。

因此，一般納稅人轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權，應全額一般計稅。

（二）土地增值稅

根據財稅〔2018〕57號《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》第四條規定：“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”同時第五條規定“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。”

因此，投資方與被投資方均為非房地產開發企業，則不征土地增值稅；投資方或被投資方有一方為房地產開發企業則應繳納土地增值稅。

（三）企業所得稅

根據財稅〔2014〕116號《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》第一條規定“居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。”

因此，以土地投資入股，投資方可以將土地轉讓所得稅按不超過5年均勻計入相應年度的應納稅所得額。

（四）印花稅

投資方按照產權轉移書據繳納印花稅，適用稅率為0.05%。

二、被投資方涉及的稅種

（一）契稅

根據財稅〔2018〕17號《關于繼續支持企業 事業單位改制重組有關契稅政策的通知》第七條規定：“母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。”

因此，投資方以土地向被投資方增資，被投資方免契稅。如果是投資方以土地投資設立公司，則可做變通，投資方先以少量貨幣資金設立公司，再以土地向被投資方增資，被投資方就可以享受免契稅的規定。

（二）印花稅

被投資方按實收資本與資本公積增加額繳納印花稅。適用稅率為0.05%。

以上內容就是小編老師給大家整理的關于以土地投資入股土地增值稅計算問題的資料了，相信你看完后就會有一定的了解；如果你還有什么其他的問題，歡迎你來會計學堂進行學習或者咨詢。