房地產企業增值稅稅收分析

房地產企業增值稅稅收分析

一、銷項端稅率變化將對會計收入及財務報表產生正向影響

稅率調整將對企業的會計收入及財務報表產生正向影響。

一方面，房地產行業銷售業務增值稅稅率的下降，在其他經營指標（開發產品的實際售價）不變的情況下，將使房地產企業的會計收入增加，實際會計收入的增加公式為：

價稅合計金額/（1+10%）-價稅合計金額/（1+11%）=價稅合計金額/122.1。

另一方面，由于房地產企業銷項稅額的剛性1%降低，考慮到進項稅額雖然同樣降低，但房地產企業應存在增值額，因此銷項端增值稅的下降將可能使房地產企業增值稅整體稅負有一定程度的下降，增值稅稅負的下降將連帶使企業的附加稅費下降，進而使房地產企業的財務報表中“稅金及附加”項目下降。

因此，銷項端稅率的下降，從整體分析，對房地產企業的會計收入及財務報表將可能產生正向影響。

二、稅率的整體變化將引發房地產企業進項稅額的下降及財務報表的反向影響

按照32號文的規定，自2018年5月1日起，與房地產企業稅率一同發生變化的，包括生產銷售貨物、加工修理修配勞務及原適用11%稅率的全部增值稅應稅事項，同時，原適用6%稅率的增值稅應稅事項將不受該文件的影響，不發生改變。因此，對于房地產企業的進項稅額的影響需要從兩個維度進行分析。

一方面，對于房地產企業采購的建筑材料、構筑物及建筑物的組成部分（如中央空調、電梯等）、日常運營的貨物采購等適用17%稅率的業務，以及購入的交通運輸服務、一般征收方式的建筑服務、基礎電信服務等適用11%稅率的業務，在合同價格不變的情況下，房地產企業后續可取得的增值稅進項稅額將降低，相應的，企業的營業成本及費用將提高；

另一方面，對于房地產企業采購的設計服務、工程監理服務等適用6%稅率的業務，在合同價格不變的情況下，房地產企業后續可取得的增值稅進項稅額將不發生變化。但考慮到適用6%稅率的行業，在2018年5月1日起進項稅額將降低，有可能發生部分采購事項可能出現價格博弈或價格調整的談判，將在本文后續進行分析。

三、稅率的變化將可能引發房地產企業采購及銷售環節的價格博弈

可以預期的是，本次稅率的變化，短期內或對于現存業務的價格等因素的影響不大，已簽署合同的各類業務應該較大可能繼續按原合同執行；但對于一些敏感行業和業務，則有可能引發一輪合同價格等方面的博弈或談判：

從采購環節分析，對于輕資產或后續進項稅額較少的業務，如部分加工修理修配勞務、基礎電信業務等，有可能引發采購價格的降低的空間；而對于稅率未發生變化的各類服務業及無形資產采購業務，由于其本身行業增值稅進項稅額減少，則可能引發相關采購業務提出以提高價格來彌補增值稅稅負變化的損失。

從銷售環節分析，房地產企業未完工產品的整售業務，已簽署預售協議的，購買方有可能根據增值稅稅率的變化要求房地產企業給予一定幅度的降價或折扣。

在后續業務開展過程中，房地產企業的各類供應商均有可能根據稅率調整后的增值稅稅負變化與房地產企業展開新一輪的價格談判。

因此，針對本次稅率變化，房地產企業需要有針對性的，從采購及銷售兩端對各類業務的價格約定予以關注，并及時展開稅負及利潤的測算，以便在博弈和談判中處于有利地位。

四、執行期合同的開票時點優化與博弈

對于房地產企業執行期內的合同，由于部分業務（原適用17%、11%稅率的業務）的稅率將于2018年5月1日發生變化，因此需要對合同中約定的付款日期及開票日期進行關注和規范管理，對于合同約定2018年5月1日前付款的合同，原則上應要求供應商如期（于2018年5月1日前）向房地產企業開具增值稅專用發票，以確保增值稅稅負最優。對于合同未明確約定付款時點或發票開具條款的業務，應及時了解合同進程，根據合同執行情況與供應商進行付款及發票的銜接。同時，應關注供應商及客戶針對稅率變化新政而對房地產企業提出的個性化要求，有效應對交易各方的增值稅管理博弈。

五、房地產企業的下游企業進項稅額將下降

2016年5月1日起，增值稅一般納稅人購入的不動產，允許分兩年抵扣其進項稅額。因此，房地產企業的增值稅稅率下降，將直接影響其下游企業可抵扣進項稅額的金額，同時使下游企業采購成本將相應的提高。

預交增值稅（一）政策依據

根據《國家稅務總局公告2016年第18號》規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。計算方法為：

預交增值稅怎么算呢？

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經選擇，36個月內不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。

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