個人銷售非住宅的土地增值稅能否扣除個稅

個人銷售非住宅的土地增值稅能否扣除個稅

根據《土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條的規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房與配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）欲轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第五款規定，與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因此，個人銷售非住宅，計算土地增值稅時不可以扣除個人所得稅額。

房地產轉讓項目的扣除

1.新建房地產轉讓項目的扣除：

取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和有關費用。

房地產開發成本，指房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。

房地產開發費用，即銷售費用、管理費用和財務費用。扣除方法取決于財務費用中利息的處理。

與轉讓房地產有關的稅金。房地產開發企業扣除的稅金是：城市建設維護稅和教育費附加。房地產開發企業印花稅不能單獨扣除。

財政部規定的其他扣除項目。對取得土地使用權后，未開發即轉讓的，不得加計扣除。

只有從事房地產開發的納稅人可加計扣除20%。

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）*20%

2.存量房地產轉讓項目的扣除：

房屋及建筑物的評估價格。

評估價格=重置成本價*成新度折扣率

特殊規定：凡不能取得評估價格、但能提供購房發票：舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

發票來源 基數確定 

營改增前取得的營業稅發票 發票所載金額

（不扣減營業稅） 

營改增

后取得 增值稅普通發票 發票所載價稅合計金額

增值稅專用發票 發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和

取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

對取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不能扣除。

轉讓環節繳納的稅金（城建稅、附加費、印花稅）。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

個人銷售非住宅的土地增值稅能否扣除個稅？與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。與轉讓房地產有關的稅金在計算繳納土地增值稅時可以扣除。計算土地增值稅時不可以扣除個人所得稅額。