開征房地產稅是否扣除掉土地價格?

開征房地產稅是否扣除掉土地價格?

新的房地產稅一大優點是避免了重復收稅,可千萬別在小的方面避免了重復收稅,卻在大的方面反而出現了新的重復收稅.

房地產稅立法初稿已基本成形,目前(7月16日)正在征求意見.據報主要內容有,房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定.

從稅收調節社會公平來看,開征房地產稅也是合理的.

長期以來,我國的房地產業稅收一直落在流轉稅上,房地產建設環節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建筑安裝營業稅及附征城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅;交易環節,賣方銷售需繳納銷售不動產營業稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅.換句話說,一旦擁有了商品房,也就基本上完了一切稅收,除非繼續交易.廣而言之,我國現行的稅收制度重點基本上也落在流轉稅上.換個角度看,也就是國人稅賦負擔大致上是均等的,但實際上這是不公平的,沒有做到有錢的多繳稅,沒錢的少繳稅甚至不繳稅.尤其當前在基尼指數居高不下的情況下,更要盡快開征財產保有稅.開征房地產稅,無疑是一項可靠的財政收入,它甚至可以不必在意當地房地產業是否過熱或過冷,因為它是財產保有稅.

現在開征房地產稅,實際上是增加財產保有稅,而減少流轉交易稅.減輕流轉交易稅,也就減輕了普通購房者剛需購房的負擔,而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機者的投資成本.當投資品有了保有稅,其投資成本高了,獲利空間就相對壓縮了.所以,這或許會影響樓價.因為,雖然限購令已執行了5年,然而就京滬穗深四大最熱門的樓市來看,大約還有三分之一以上的商品房其實是主要被當作投資品的.

目前涉及房地產業的稅收十分復雜,稅種繁多.在營業稅和土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復征收現象.我國當前財稅改革的一大任務,就是利用新稅種設計的時機將復雜稅費歸并統一.開征房地產稅,最終效果是消除重復征稅現象,并讓各種規范性的稅收體現在明處,盡最大可能減少暗處的、征稅機關自由裁量性高的收費,實現稅制優化,從而讓企業與購房者所承擔的稅負明晰化.

但是,假如從財政稅收收入或稅收調控市場的角度去看房地產稅,其影響不見得有多大.

如果房地產稅稅率定為1%的較高稅率,可能影響房地產價格,降幅為房地產稅率和資金貼現率的比值,現有房價或將有1%÷5%=20%的跌幅.考慮到通脹因素,中低收入稅率的折扣,以及房地產稅收用于城市基礎建設帶來的房地產的升值,房地產實際價格跌幅或在15%左右.開征房地產稅,將取消流轉環節中的二套房20%的房產個人所得稅.以一套100萬房產計算,征收1%房地產稅后,房價可能貶值為85萬左右.而100萬房產在二手房市場,如果滿五年,升值大概在一倍左右,需要繳納(100-50)×20%=10萬個人所得稅,房產實際價值也在90萬左右.

因此,開征房地產稅對房價的下跌影響實在是有限的;當然,其對稅收收入總額增加也極有限,但房地產稅是旱澇保收的,房地產交易所得稅在市場不景氣時則會有所減少.只是有個問題不能不厘清.新的房地產稅一大優點是避免了重復收稅,可千萬別在小的方面避免了重復收稅,卻在大的方面反而出現了新的重復收稅.

新的房地產稅是根據房地產的評估值作為征稅基礎,而評估值是以市場價值為基礎.目前市場商品房價格很高.如果單純從商品房的價值看,其總價格無論如何達不到現在的市場價格.實際上,現有商品房價格中包含了土地價格.我國規定,土地國有.商品房下的土地使用期限最長70年,購房者在購房時已一次性地付足了70年土地使用費.那么,開征新的房地產稅時,是否僅對扣除了土地價格的商品房價格計稅?須知,商品房下之土地并非業主所有,業主似也不必繳納非其所有物的保有稅.可是現在準備開征的是房地產稅而不是房產稅.如果計稅基礎是完整的包括土地在內的商品房價值計稅,那是否重復征稅?

在正式立法開征房地產稅時,對這個繞不過去的問題,須對全體征稅對象說清楚.

國有出讓土地與劃撥土地拆遷補償的區別?

一、關于土地出讓和劃撥

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條規定:"土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為.

土地使用權出讓應當簽訂出讓合同."第四十三條規定:"劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權.前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅."出讓土地與劃撥土地的區別之一為,出讓土地使用人向國家支付了土地使用權出讓金,劃撥土地使用人取得土地使用權為無償取得.

二、國有出讓土地與劃撥土地拆遷補償的區別

如上所述,出讓土地使用人向國家支付了土地使用權出讓金,劃撥土地使用人取得土地使用權為無償取得,那么拆遷時就補償來說最大的區別為劃撥土地沒有土地使用權的補償,出讓土地有土地使用權的補償.

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