關于財稅2010121號文件中房地產稅政策的解讀

財稅2010121號文件第二條規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

例如，某公司經營租出房產一套，該房產原值500萬元，租期三年，共收租金300萬元，第一年年初支付80萬元，年末支付30萬元，第二年年末支付120萬元，第三年年末支付70萬元，第一年的上半年為免租期，請正確計算房產稅并做出會計處理。

出租方：

第一年年初

借：銀行存款 80

貸：其他應收款——待攤房租收入 80

借：營業稅金及附加 4.4

貸：應交稅費——應交營業稅 4

應交稅費——應交城建稅 0.28

財稅2010121號 房產稅2010121號

應交稅費——應交教育費及附加 0.12

借：管理費用 2.1

貸：應交稅費——應交房產稅 2.1

注：本例子是按照會計準則規定做出會計處理的，麻煩就麻煩在各期收取的租金不相等，而租賃準則又要求在租賃期(包括免租期)內均攤租金收入，營業稅稅法卻要求開票納稅，房產稅也有特殊規定，故：

1、營業稅=80×5%=4萬、城建稅=0.28萬元、教育費及附加=0.12萬元

2、房產稅=500×(1-30%)×1.2%×6÷12=2.1萬元

第一年年末

借：銀行存款 30

其他應收款——待攤房租收入 70

貸：其他業務收入 100

借：營業稅金及附加 1.65

貸：應交稅費——應交營業稅 1.5

應交稅費——應交城建稅 0.105

財稅2010121號 房產稅2010121號

應交稅費——應交教育費及附加 0.045

借：管理費用 6

貸：應交稅費——應交房產稅 6

注：1、營業稅=30×5%=1.5萬、城建稅=0.105萬元、教育費及附加=0.045萬元

2、房產稅=100×12%×6÷12=6萬元

3、所得稅確認收入為100萬元

第二年年末

借：銀行存款 120

貸：其他業務收入 100

其他應收款——待攤房租收入 20

借：營業稅金及附加 6.6

貸：應交稅費——應交營業稅 6

應交稅費——應交城建稅 0.42

應交稅費——應交教育費及附加 0.18

財稅2010121號 房產稅2010121號

借：管理費用 12

貸：應交稅費——應交房產稅 12

第三年年末

借：銀行存款 70

其他應收款——待攤房租收入 30

貸：其他業務收入 100

借：營業稅金及附加 3.85

貸：應交稅費——應交營業稅 3.5

應交稅費——應交城建稅 0.245

應交稅費——應交教育費及附加 0.105

借：管理費用 12

貸：應交稅費——應交房產稅 12

該房屋使用至第三年中期。

文件第三條規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生

財稅2010121號 房產稅2010121號

的成本費用等。()宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

例如，某公司，年初購入房產一棟，作為辦公樓使用，價值1000萬元，經專業的評估機構確認，該建筑物價值600萬元，土地價值400萬元，房屋殘值為10%，按照30年計提折舊，土地按照40年攤銷，無殘值。請為該企業做出會計處理。

借：固定資產——辦公樓 600

無形資產——土地 400

貸：銀行存款 1000

借：管理費用 34.2

貸：累計折舊(600×(1-10%)÷30×11÷12) 16.5

累計攤銷(400÷40) 10

應交稅費——應交房產稅 7.7

房產稅=1000×(1-30%)×1.2%×11÷12=7.7萬元

需要注意的是，如果納稅人是融資租入或者分期付款購入，并符合融資條件的，按照新會計準則規定，應按照所支付款項的現值計入資產的賬面價值，而房產稅的計稅依據所論述的“房產原值”基本上是指賬面價值。