土地增值稅清算的計算方法有哪些?

土地增值稅清算的計算方法有哪些?

(一)應稅收入額的確定1.營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅.

土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條規定:

營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額.

2.收入形式: ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入

3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用:

(1)如計入房價向購買方一并收取的,作計稅收入;

(2)如未計入房價,在房價之外單獨收取的,不作計稅收入.

(二)扣除項目及其金額 計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目,根據轉讓項目的性質不同,可進行以下劃分:

新建房地產轉讓項目的扣除:

1.取得土地使用權所支付的金額

房地產開發成本:是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本

房地產開發費用--期間費用,即銷售費用、管理費用、財務費用.

2.與轉讓房地產有關的稅金

房地產開發企業扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第三條規定,關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

(一)營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中"與轉讓房地產有關的稅金"不包括增值稅.即"營改增"后,增值稅為價外稅,稅金不在計稅收入中,不得扣除.

(二)營改增后,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除.凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除.

(三)其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行.

5.財政部規定的其他扣除項目只有從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除:

6.加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

對取得土地使用權后,未開發即轉讓的,不得加計扣除.

(三) 應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

土地增值稅清算的清算條件有哪些?

納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算.

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的.

對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算.

(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(四)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況.

對前款所列第(三)項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算.

土地增值稅清算的計算方法有哪些?上文已經為大家介紹的很清楚了,如果在實際計算時還有不明白的地方的話,還可以向會計學堂的專業答疑老師進行請教.