商品房銷售稅務處理?

商品房銷售稅務處理?

 房地產開發企業"生產制造"的產品是"商品房"(包括住宅和商鋪),具有商品的一般特性,因此,房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則--收入》的有關規定.根據《企業會計準則--收入》的規定,銷售商品收入同時滿足下列條件的,才能予以確認:(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,又沒有對已售出的商品實施有效控制;(3)收入的金額能夠可靠地計量;(4)相關的經濟利益很可能流入企業;(5)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量.

  對于一般產品,生產企業需要在產品完工后才能進行銷售,而房地產企業在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同.國家稅務總局在《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)中規定,企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現.

  根據國家有關法律法規,房地產開發企業按規定取得房地產預售許可證后,就可以上市預售房地產.所謂房地產預售,指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或者房價款的行為.在日常生活中可以發現,不少商品房在沒有正式完工、達到竣工驗收交付的條件時就已銷售完畢. 

借:銀行存款 

貸:預收賬款 

只要在沒有交付商品房鑰匙之前,所有收到的購房款項全部記入"預收賬款".

房地產企業按揭銷售房屋如何賬務處理?

1、涉及的會計科目:其他的科目和一般的企業都差不多,主要的重點科目是:開發成本,開發費用,預收帳款(房款),以后就是主營業務收入.預付帳款(供應商)以后就是主營業務成本.長期借款(一般都需要貸款)短期借款、

2、涉及的稅種及稅率.營業稅,城建稅,教育附加,土地增值稅,土地使用稅,房產稅,所得稅.印花稅.

3、基本核算方法(流程). 

房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在"開發成本"下核算.

開發成本下一般設置以下明細科目:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出. 

還有開發費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算,取得的銀行貸款在長短期借款里核算,借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中. 

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了,而預售的房款在預收賬款里核算.在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候,把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入,同時把比例從開發成本中結轉銷售成本,還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加.

房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金(營業稅,城建稅,教育費附加,地方教育費附,印花稅、土地增值稅和企業所得稅)的,等整個開發項目完成以后,在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的

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