案例：營改增對土地增值稅的影響

案例例：A房地產企業銷售自己開發的房地產項目，假設轉讓取得的含稅收入為15000萬元，扣除項目中，土地出讓金為3000萬元，開發成本中建筑材料為3000萬元，外包建筑人工為1000萬元，房地產開發費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明），房地產開發費用的計算扣除比例為10%。

按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第九條：細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。

房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用（注：現按照cc文的規定計入“稅金及附加”），已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。即房開企業在計算土地增值稅時，印花稅是不能扣除的。

故，此處“如果忽略印花稅”的說法不妥。

營改增后，假設A企業所有成本均取得按照適用稅率計稅的增值稅專用發票，則轉讓房地產應繳納增值稅＝（15000－3000）÷（1＋11%）×11%＝1189.19（萬元），不含稅轉讓收入＝15000－1189.19＝13810.81（萬元）。

各項扣除項目的金額為：

1.土地出讓金3000萬元；

2.開發成本＝3000÷（1＋17%）＋1000÷（1＋11%）＝3465（萬元）；

3.開發費用＝（土地出讓金＋開發成本）×10%＝（3000＋3465）×10%＝646.5（萬元）；

4.與轉讓房地產有關的稅金=城市維護建設稅+教育費附加+地方教育費附加＝[1189.19－3000÷（1＋17%）×17%－1000÷（1＋11%）×11%]×（7%＋3%＋2%）＝78.5（萬元）；

5.加計扣除＝（土地出讓金＋開發成本）×20%＝（3000＋3465）×20%＝1293（萬元）。

以上5項扣除金額合計為8483萬元，則土地增值率＝（13810.81－8483）÷8483×100%＝63%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。應繳納土地增值稅＝（13810.81－8483）×40%－8483×5%＝1706.97（萬元）。

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

再結合財會[2016]22號規定，即“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額。

可以得知：房地產企業在結轉“開發成本—土地成本”時，應考慮“銷項稅額抵減”，即用“銷項稅額抵減”沖減“開發成本—土地成本”，即借記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”貸記“開發成本—土地”，否則，在土地增值稅清算時，允許扣除的土地成本被兩次扣除。

故，原文中允許扣除的“土地出讓金”應該是2702.7（3000-297.3）萬元，其他與“土地出讓金”有關的數據需重新計算。