案例分析：未取得土地證是否繳納城鎮土地使用稅？

案例一：(來源：江蘇省鹽城地稅局)

案情簡介：近日稅務機關在風險應對中發現所轄某有限公司通過政府招商引資取得一地塊土地使用權30畝，由于用地計劃原因，僅取得10畝土地使用權。企業取得土地后興建廠房從事生產經營，主觀認為只要不辦理土地使用證就無需繳納城鎮土地使用稅。因此，自2013年以來，企業僅對已辦證部分土地申報繳納了城鎮土地使用稅。主管地稅務機關在風險應對中，要求企業按規定對未辦證土地從當地政府實際交付土地的次月起開始繳納城鎮土地使用稅。

稅法分析：《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納城鎮土地使用稅；第三條規定城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。國家稅務總局《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規定，對有償使用未辦理土地使用權屬證書的土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納土地增值稅、契稅等相關稅收。稅務人員輔導企業補繳三年城鎮土地使用稅8萬元，并加收相應的滯納金。

本案提醒納稅人注意：企業取得土地，無任是否取得國有土地使用權證，都應該嚴格按照現有政策規定，依法申報繳納城鎮土地使用稅。

案例二：

廣西壯族自治區地方稅務局關于契稅和城鎮土地使用稅退稅問題的批復

桂地稅函〔2015〕499號

玉林市地方稅務局：

你局《玉林市地方稅務局關于廣西英煌置業投資有限公司申請契稅和城鎮土地使用稅退稅的請示》（玉地稅報〔2015〕59號）收悉。經研究，現批復如下：

一、廣西英煌置業投資有限公司于2010年1月18日與玉林市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天”的規定，受讓該項土地的納稅人其納稅義務已經發生，按規定繳納了契稅。由于土地的拆遷問題玉東新區管理委員會至今未能完全處理好，故該公司與玉林市國土資源局、玉東新區管理委員會簽訂協議，解除《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），該地塊由玉林市國土資源局收回（同時，納稅人并沒有取得其他的經濟補償和其他土地的置換）。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人”的規定，由于納稅人始終未能取得有效的土地權屬證書和未能實際使用土地，所以對廣西英煌置業投資有限公司已經征收的564****00.01元契稅，應予以辦理退稅。

二、廣西英煌置業投資有限公司于2010年1月18日與玉林市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條 “（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿１年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用之次月開始繳納土地使用稅”的規定，受讓該項土地的納稅人其納稅義務已經發生，按規定繳納了城鎮土地使用稅228****65.58元。后因玉東新區管理委員會至今未能完全處理好受讓土地的拆遷問題，故該公司與玉林市國土資源局、玉東新區管理委員會簽訂協議，解除《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），該地塊由玉林市國土資源局收回（同時，納稅人并沒有取得其他的經濟補償和其他土地的置換）。納稅人由于土地的拆遷問題而一直沒有取得有效的土地權屬證書，屬于尚未取得土地權屬的行為。

根據《國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（88）國稅地字第015號第四條“土地使用稅由擁有土地使用權的單位，或個人繳納”的規定，由于納稅人始終未能取得有效的土地權屬證書和未能實際使用土地，所以對廣西英煌置業投資有限公司已經征收的228****65.58城鎮土地使用稅，應予以辦理退稅。