開發成本開發間接費用包括哪些

開發成本開發間接費用包括哪些

房地產開發公司開發間接費用一般有以下幾種.

(一)行政管理費

該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用.

(二)工程管理費

該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用.

(三)周轉房攤銷

周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費,但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶,所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目.租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出并由開發企承擔部分也應計入本科目.

(四)項目營銷設施建造費

該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用.

(五)資本化借款費用

資本化借款費用包括:直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用,以及因外幣借款而發生匯兌差額.其中,因借款而發生的輔助費用還包括手續費等.

(六)物業管理完善費

未出售的房子產權歸開發商所有,物業公司進駐后,需要產權人繳納物業管理費,開發商作為未售房屋的產權人,就該部分承擔的物業管理費,以及針對配套設施不完善,需要給物業公司支付的一部分補貼費用.

開發成本屬于什么類型科目

開發成本屬于成本類科目,它在期末需要結轉入存貨的,資產負債表中不直接反映成本費用類科目.

開發成本一般適用于房地產開發企業,類似工業企業的"生產成本"科目,其賬戶結構也相似.

開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用.

構成因素

1.土地使用權出讓金

國家以土地所有者身份,將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者.土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到.

2.土地征用及拆遷安置補償費

(1)土地征用費.國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等.農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行.

(2)拆遷安置補償費.在城鎮地區,國家和地方政府可以依據法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用.因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給以補償.它實際上包括兩部分費用,即拆遷安置費和拆遷補償費.

3.前期工程費

主要包括:(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用.一般可以按項目總投資額的一定百分比估算.通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右,水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算.

(2)"三通一平"等土地開發費用.主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等.這些費用可以根據實際工作量,參照有關計費標準估算.

4.建安工程費

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用.主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等.在可行性研究階段,建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算.

5.基礎設施費

它又稱紅線內工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算.

6.公共配套設施費

它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出.其估算可參照"建安工程費"的估算方法.

7.不可預見費

它包括基本預備費和漲價預備費.依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以上述1~6項之和為基數,按3%一5%計算.

8.開發期間稅費

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用.在一些大中城市,這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重.應根據當地有關法規標準估箅.

影響因素

1、經濟形勢變動影響項目開發成本

經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失,如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等.由于從可行性研究到樓盤上市的時段內,市場需求變動的可能性很大,消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化.原來的細分市場上該類物業還供不應求,而不久卻可能大量積壓,難免使投資收益遠遠偏離預期.通貨膨脹時期,貨幣貶值,價格全面上漲,房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力,但其價格也會上漲.而人們手中持有的貨幣量是一定的,這樣購買力相對下降,可能無力支付日漸升值的房地產,從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險.

2、法律政策風險影響項目開發成本

法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地產開發商經濟上的損失.對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策.就金融政策而言,實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本,影響項目的開發和出售,從而影響到企業項目開發所需的成本費用.如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法,大大增加了房地產項目的開發成本.

3、相關決策人員素質偏低加大開發成本

首先,在我國房地產企業中,從事項目考察,項目測算的人員素質普遍不高,根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析,決策者很難做出正確的決策,從而造成了項目投資失誤,給企業帶來一定的損失,這些損失都計入企業的開發成本.其次,企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光,對項目預期不準確,盲目開發盲目建設,造成項目開發后難以出售或在出售后難以得到預期效果,使得成本難以收回或收回速度較慢.

核算范圍及各項費用處理方式

1、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用.企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出,也在本科目核算.出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等,可直接計入"其他業務成本"科目,不通過本科目核算.

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出,以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用,應作為期間費用,直接計入當期損益,不在本科目核算.

2、企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等.企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等,屬于直接費用,直接計入本科目(有關成本核算對象的成本項目中);應由開發產品成本負擔的間接費用,應先在"開發間接費用"科目進行歸集,月末,再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本.

3、企業應根據本企業的經營特點,選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法.本科目應按開發成本的種類,如"土地開發"、"房屋開發"、"配套設施開發"和"代建工程開發"等設置明細賬,并在明細賬下,按成本核算對象和成本項目進行明細核算.

開發成本開發間接費用包括哪些?開發成本屬于什么類型科目的問題就到此結束了,會計學堂小編再重申一次,開發成本屬于成本類科目,它在期末需要結轉入存貨的,資產負債表中不直接反映成本費用類科目.開發成本一般適用于房地產開發企業,類似工業企業的"生產成本"科目,其賬戶結構也相似.