核心原因（會計準則硬性規定）

1. 房地產企業：土地使用權是房企的存貨（和房企開發的商品房、商鋪一樣，都是用來賣的核心商品），哪怕是囤地等增值再轉讓，也屬于主業的存貨范疇，不能歸為投資性房地產。

2. 普通企業（如制造業、貿易公司等）：土地使用權并非主業經營的商品，持有并準備增值后轉讓，目的是賺取資本增值，符合投資性房地產“非自用、非存貨，為增值/收租”的核心認定條件，因此歸為投資性房地產。