老師小規模納稅人購買房產怎么交增值稅、土增稅，計據依據怎么算

郭老師 解答

2023-02-23 10:21

每年持有的時候需要繳納房產稅和土地使用稅。

zym 追問

2023-02-23 10:45

那我銷售呢？我買了好幾套，準備裝修裝修銷售

郭老師 解答

2023-02-23 10:45

你們單位是房地產的嗎？

郭老師 解答

2023-02-23 10:46

增值稅、附加稅、印花稅、土地增值稅、所得稅。

zym 追問

2023-02-23 10:46

不是，就是領導看這個小項目挺好的，有升值空間，想買完裝修好賣出去，我要銷售交哪些稅，怎么交

郭老師 解答

2023-02-23 10:47

你好，你是一般納稅人還是小規模的？

zym 追問

2023-02-23 10:48

我有兩個公司，一個是一般納稅人，一個是小規模

郭老師 解答

2023-02-23 10:50

小規模的5%一般納稅人的9%。如果你是今年買來銷售。
如果一般納稅人他是小型微利企業的情況下，附加稅6%，印花稅萬分之五減半
企業所得稅根據利潤，
土地增值稅按照這個

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算方法：
1.分步計算法，即按照每一級距的土地增值額乘以該級距相應的稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應納稅額。其計算公式為：
應納稅額=∑(每一級距的土地增值額×適用稅率)
這種分步計算法計算過程比較繁瑣，因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法，以簡化計算過程。
2.速算扣除法，即按照增值額乘以適用稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算應納稅額。具體計算公式如下：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的：
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%的：
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
上述公式中的5%、15%、35%均為速算扣除系數。
(2)計算程序
1.計算扣除項目金額。如系轉讓舊房及建筑物的，應計算評估價格，再確定扣除項目金額。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.計算增值額。
增值額=轉讓收入額-扣除項目金額
3.計算增值額占扣除項目金額的比重(以下簡稱“增值率”)。
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
4.依據增值率確定適用稅率。
5.依據適用稅率計算應納稅額。
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算

zym 追問

2023-02-23 10:57

老師你說土增很詳細，可是我還是不太明白，我先一項項請教您。第一小微的問題，您說我這些房產總值超過5000萬了，是不是就不是小微了。第二，增值稅計稅依據的問題，我按小規模交增值稅，是不是就是銷售額乘以5%，沒有什么扣除項。我要是按一般納稅人交增值稅，按9%是不是有扣除項還，差額征稅。

郭老師 解答

2023-02-23 10:58

你好，對的，是的，你的資產合計超過了五千萬，就不屬于小型微利企業。

郭老師 解答

2023-02-23 10:58

第二個對的是的是這么做的，如果是一般納稅人的話，是銷項減去進項，按照這個來交。

zym 追問

2023-02-23 11:00

一般納稅人交這房產增值稅有預繳嗎？

郭老師 解答

2023-02-23 11:03

異地的需要預交，當地的不用。

zym 追問

2023-02-23 11:04

就是說我買房子在北京，公司在河北就得預繳是嗎

郭老師 解答

2023-02-23 11:06

對的，是的，是這么做的。

zym 追問

2023-02-23 11:07

還有您說我要是小規模，我這批房子要是分月賣出去，什么進候確認收入呢，不會一次都賣出去。我在這當中會不會轉成一般納稅人。因為這些房子金額挺大的

郭老師 解答

2023-02-23 11:16

你好，銷售出去的當月確認收入。

zym 追問

2023-02-23 11:17

那我要每月收入超過500萬，會不會升成一般納稅人

郭老師 解答

2023-02-23 11:19

會的
主營業務是這個需要轉一般納稅人