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土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
其中，增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目金額
計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，可以分為五步：




1、確認(rèn)收入




需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計(jì)稅方式不同具體計(jì)算也有所差異。




①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般計(jì)稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含稅收入-（含稅收入-地價(jià)款）÷（1+9%）×9%




②非房地產(chǎn)企業(yè)（一般計(jì)稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+9%）×9%=含稅收入÷（1+9%）




③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（簡(jiǎn)易計(jì)稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+5%）×5%=含稅收入÷（1+5%）




④非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（簡(jiǎn)易計(jì)稅方式下）：




自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1+5%）




非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購(gòu)買(mǎi)價(jià)款）÷（1+5%）×5%




2、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額




扣除項(xiàng)目及金額的計(jì)算需要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房。




①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房




房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售新房，扣除項(xiàng)目包括5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及其他扣除項(xiàng)目。




取得土地使用權(quán)所支付的金額包括從一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)支付的出讓金，以及從二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)支付的金額，同時(shí)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)，契稅也可以計(jì)入。




房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。




房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用，分兩種情況計(jì)算，若能夠取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С銮夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的（財(cái)務(wù)費(fèi)用），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)；若不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿荒苋〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)提供的貸款證明的，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)，具體扣除比例（5%以內(nèi)，10%以內(nèi)）由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。




轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金包括印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加。




其他扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除的項(xiàng)目金額=（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%。




②非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房




扣除項(xiàng)目包括4項(xiàng)，取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售新房不享受加計(jì)扣除。具體4項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算與房地產(chǎn)企業(yè)一致。




③轉(zhuǎn)讓舊房




轉(zhuǎn)讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評(píng)估價(jià)格的，另一種是不得取得評(píng)估價(jià)格，按照購(gòu)房發(fā)票計(jì)算扣除項(xiàng)目。




情形一：可以取得評(píng)估價(jià)格




扣除項(xiàng)目包括3項(xiàng)：取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款或出讓金、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（舊房評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率）、相關(guān)稅金（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以及印花稅）。




情形二：不能取得評(píng)估價(jià)格，提供購(gòu)房發(fā)票扣除




不能取得評(píng)估價(jià)格的，納稅人可以通過(guò)購(gòu)房發(fā)票計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，具體包括3項(xiàng)：發(fā)票上注明的購(gòu)房?jī)r(jià)款（營(yíng)改增之前的，包括營(yíng)業(yè)稅；營(yíng)改增之后的，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發(fā)票加計(jì)扣除額（從購(gòu)買(mǎi)年度至轉(zhuǎn)讓年度指每年加計(jì)5%計(jì)算）、稅金（包括轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅以及當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)繳納的契稅）。




3、計(jì)算增值額




增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目金額




4、計(jì)算增值率，確認(rèn)適用稅率及速算扣除系數(shù)




增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額