同學(xué)您好，按債務(wù)重組的模式處理的
債務(wù)人的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在抵債資產(chǎn)和所清償債務(wù)符合終止確認條件時予以終止確認；所清償債務(wù)賬面價值與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
例如，應(yīng)付未付的工程款為1100萬元，用賬面價值700萬元，市場價值1000萬元的房產(chǎn)抵償應(yīng)付工程款，應(yīng)一并確認“其他收益——債務(wù)重組收益”400萬元。而不需要分別確認債務(wù)重組收益100萬元和資產(chǎn)處置收益300萬元。
抵債協(xié)議簽訂日為債務(wù)重組日。
應(yīng)付工程款終止確認，資產(chǎn)是否終止確認，要看資產(chǎn)的狀態(tài)是否已經(jīng)竣工備案，是否達到資產(chǎn)可使用狀態(tài)來確定終止確認的時點。
2.債權(quán)人的會計處理
施工企業(yè)作為債權(quán)人，放棄債權(quán)換取資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在在資產(chǎn)符合其定義和確認條件時予以確認。受讓開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，其成本包括放棄債權(quán)的公允價值，以及使該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的，可直接歸屬于該資產(chǎn)的稅金、運輸費、裝卸費、專業(yè)人員服務(wù)費等其他成本，同時還要考慮棄置費用。
接上例：施工企業(yè)應(yīng)收未收工程款賬面價值1100萬元，接受以公允價值1000萬元的房產(chǎn)受償。不需要另外支付稅金，該房產(chǎn)投入使用前發(fā)生裝修費用150萬元。
該房產(chǎn)確認會計成本=1000+150=1150萬元
確認債務(wù)重組損失=1100-1000=100萬元
（二）稅收處理
1.債務(wù)人的稅收處理
雖然按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定，在債務(wù)重組時，債務(wù)人不需要分別確認債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益，但是，在稅收處理上，依然還應(yīng)將該業(yè)務(wù)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價值償還債務(wù)兩項業(yè)務(wù)來處理。在不考慮稅金情況下：
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=1000-700=300萬元
債務(wù)重組收益=1100-1000=100萬元
銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價格確認各項納稅義務(wù)，并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項稅收政策規(guī)定，及時確認各稅種的預(yù)繳稅額，并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認各稅種的應(yīng)納稅額。
2.債權(quán)人的稅收處理
向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的總價款1100萬元和合同約定的工程進度，確認建筑服務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。
并按照1100萬元總價款向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。
確認房產(chǎn)的成本作為固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，并按照規(guī)定計提折舊并在稅前扣除。
按照規(guī)定留存?zhèn)鶆?wù)重組協(xié)議等資料備查，并在債務(wù)重組當(dāng)年申報稅前扣除。
03.抵債房產(chǎn)自用但未完工財稅處理
實務(wù)中，抵債房產(chǎn)用于自用還存在兩種情形，已完工或者未完工。如果抵債房產(chǎn)尚未完工，該如何處理呢？
（一）會計處理
在以房抵債時，雙方已經(jīng)達成合意，實質(zhì)上債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)的滅失，視同實質(zhì)上已經(jīng)收到了抵債房產(chǎn)的預(yù)收款或銷售款。
1.債務(wù)人會計處理：
簽訂抵債協(xié)議房產(chǎn)尚未完工時：
借：應(yīng)付賬款1100萬元
貸：預(yù)收賬款1000萬元
貸：其他收益——債務(wù)重組收益100萬元
待抵債資產(chǎn)交付時：
借：預(yù)收賬款1000萬元
貸：開發(fā)產(chǎn)品700萬元
貸：其他收益——債務(wù)重組收益300萬元
2.債權(quán)人會計處理
借：預(yù)付賬款1000萬元
借：投資收益100萬元
貸：應(yīng)收賬款1100萬元
簽訂抵債協(xié)議時資產(chǎn)尚未完工，不能確認資產(chǎn)的成本。