房地產商住房土增清算中，銷售的車位納入商業商鋪內清算嗎？還是納入住房清算？

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海底貳萬里
閱79轉12020-10-14分享收藏
     按照現行規定，土地增值稅清算需區分“普通住宅”、“其他類型房地產”分別清算，而房地產項目建設中發生的成本、費用多為項目共同成本、費用，如何在“普通住宅”、“其他類型房地產”中分攤這些共同成本、費用會很大程度影響項目的土地增值稅稅負。尤為值得關注的是，“車位”本身兼具配套功能及可售商品的性質，使得其在土地增值稅處理時更為復雜。本文關注實務操作中車位處理的一些疑難問題，該文曾發表于廣東省稅務、廣州稅務。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的停車場(庫)，建成后產權屬于全體業主所有的，或者建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。即：土地增值稅清算時，對車位的已售部分應歸集計入清算收入，并匹配相應的成本、費用。在匹配車位對應的成本、費用需關注如下幾個問題：

一、地下車位的可售和已售建筑面積如何確定？

地下車位建筑面積的確定，主要集中在對于“車道”等地下車庫共有面積，是否應計入地下車位的建筑面積，如各地的地下車位產權證有兩種記載方式：第一種，地下車位只記載套內建筑面積，即停車框線內面積，大概12㎡左右，對于該層的“車道”等共有面積不分攤進入每個車位面積，只在車權產權證附注里統一記載，例如：該層另共有面積2000㎡。第二種，將該層的“車道”等共有面積分攤進入每個車位面積，如：車位產權證上列明建筑面積36㎡，其中套內面積12㎡、分攤面積24㎡。

因此，對于地下車位可售建筑面積和已售建筑面積的確定，有兩種意見：一是按地下車位的套內建筑面積加上分攤的共有面積，因為地下車庫的“車道”與小區內的公共配套設施不同，并非全體業主共有，而是車位業主通過合法交易方式取得的，應歸車位業主共有，是地下車位建筑面積的一部分。二是按套內建筑面積，因為車位本身是一種配套設施，只是由于土地增值稅分類型清算的原因，強制要分類歸集成本、費用，如果車位按套內面積加上共有面積來分攤共同成本，會導致地下車庫分攤的成本過多，甚至出現車位的成本大于銷售收入的情況，不太合理。

實際清算中，車位是按“大面積”還是“小面積”分攤對納稅人更為有利，取決于項目的具體情況，在上級沒有明確規定的情況下，為減少稅、企爭議，筆者建議不如由納稅人自行選擇分攤方式，保持各分期項目的分攤方法統一即可。

二、納入地下車位分攤的項目共同成本有哪些？是否包括小區的基礎設施費、公共配套設施費等？

土地增值稅清算時，歸屬為項目的共同成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。對于哪些成本需納入地下車位分攤的基數，各方理解不一致。

實際清算中，為降低具體項目稅負，納稅人提出的訴求有：1.地下施工部分，包括地下室工程、樁基礎工程全部是地下車位的成本，不在地上建筑中分攤。2.地下車位不應分攤小學、幼兒園等公共配套設施成本，因為地下車位與地上房屋不同，并不是小學、幼兒園的受益主體。3.地下車位只應分攤建筑安裝工程費，其他成本跟地下車位的建設并非直接相關。4.地下車位應作為公共配套設施費直接扣除，不應單獨核算成本。
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